文章转自财联社

业内人士认为，从目前已上市物业企业来看，规模破亿的仅为7家，而金科服务上市后有望成为第8家，处于上市物业企业头部梯队。

在递交招股书仅5个月后，金科智慧服务集团股份有限公司（简称“金科服务”）即将在港交所挂牌上市。

根据金科服务发布的招股计划，其计划在全球发售共1.33亿H股，其中国际发售1.21亿股，占全球发售股份总数的约91%；香港发售1196万股，占全球发售股份总数的约9%。

公告称，金科服务的每股发售价范围为41.8港元至47.6港元，股票预计于2020年11月17日上午九时正在香港联交所挂牌交易，股份代号为9666.HK。

全球公开发售结果显示，金科服务共筹资约7.66亿美元，其中基石方面引入高瓴、泰康人寿等10位投资者，合计认购约3.5亿美元，约占总募资金额的40%，有利于后续股价的稳定。

中泰国际研究报告指出，按全球公开发售后的6.3亿股本计算，金科服务市值为265-301亿港元。在估值方面，2019年公司市盈率约为62.2-70.8倍，高于行业平均水平。

业内人士认为，从目前已上市物业企业来看，规模破亿的仅为7家，而金科服务上市后有望成为第8家，处于上市物业企业头部梯队。

营收连续三年高增长 内生外拓双轮驱动

造就金科服务高估值的背后，是其连续三年高速增长的经营业绩。

2017-2019财年及2020上半年，金科服务的收入分别为10.5亿元、15.2亿元、23.3亿元及13.7亿元，复合年增长率分别为49.1%，处于高速增长态势。

此外，金科服务的合同建筑面积及在管建筑面积也在快速增长，其中合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%；在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%，增速均快于行业平均水平。

截至2020年6月30日，金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米；旗下管理物业项目487个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

目前，金科服务的管理业态涵盖中高端住宅、商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通、旅游景区、企事业单位等多种类型。

按综合实力计，金科服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。

而近些年金科服务的规模之所以能够快速扩张，是其内生式增长和外延式拓展双轮驱动的结果。

据悉，金科服务的控股股东为金科股份，金科股份在2020 年位列中国房地产百强企业第 17 位。2019 年，金科股份合约销售面积为 1905 万平米，同比增长 42.0%。截止 2019 年底，金科股份土地储备为 6700 万平米，同比增长 63.4%。

业内人士普遍认为，金科股份快速增长的销售业绩和充足的土储充分保障金科智慧服务在管规模长期稳定增长。

招股书显示，2017-2019财年及2020上半年，金科服务向金科集团所提供的物业管理服务的收益分别占同期总收益的约53.7%、46.2%、39.7%及40.8%。

“未来金科服务可继续从母公司的庞大土地储备中受惠。”中泰国际研究报告指出。

在母公司提供支持的同时，金科服务还有着较强的资源整合和市场化能力，使得金科服务有能力通过外拓取得管理面积，从而实现快速增长。

于2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，金科服务全部合同总建筑面积中外拓项目的合同建筑面积分别为8733万平方米、1.16亿平方米、1.46亿平方米及1.46亿平方米，占公司合同总建筑面积的比例分别为62.8%、61.0%、58.8%及57.2%；

而在同一时期，金科服务外拓项目的在管总建筑面积分别为2029万平方米、4090万平方米、5821万平方米及6287万平方米，分别占在管总建筑面积的32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

值得关注的是，金科服务还将进一步加码外拓能力。

公告披露，本次金科服务预计全球发售所得款项净额约57.38亿港元，其中约60.0%将用于寻求战略收购及投资机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大公司地理覆盖范围的深度和广度及业务规模。

“金科服务关联方金科股份是规模领先的大型房企，金科服务自身外拓实力强，未来还将加码战略收并购，令规模扩张加速，公司有望保持高速发展。”兴业证券研究报告指出。

盈利能力快速提升背后 增值服务现高毛利

金科服务成立于 2000 年，在重庆市提供住宅物业管理服务。2006 年起，开始为第三方开发商提供增值服务。2007 年起，其将业务拓展至成都、无锡，开始全国化布局。通过近 20 年的发展，金科服务在物管行业建立了领先的市场地位。

目前，金科服务共有四大主营业务，分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和智慧科技服务。截至2019年，上述四大业务的营收占比分别为 63.0%、10.3%、25.6%和 1.2%。

值得关注的是，虽然物业管理服务仍是其收益的主要来源，但后三者的收益贡献率正在加大。

招股书显示，金科服务的物业管理服务收益贡献率从2017年的72.7%降至2019年的62.9%。同期非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务分别增加6.2%、3%及0.6%至25.6%、10.3%和1.2%。

其中，社区增值服务是金科服务围绕“食、住、行、游、购、育”等 个性化需求，建立的全生命周期的服务体系，覆盖旅游综合服务、家庭生活服务、家居焕新服务和园区经营服务。在营收方面，社区增值服务收入由 2017 年的 7681 万元增长至2019 年的 2.39 亿元，增幅巨大。

而非业主增值服务主要为金科股份及其他物业开发商或物业管理公司提供服务，其营业收入由2017 年的 2.03 亿元增长至 2019 年的 5.96 亿元，年复合增速达到 71%。

在盈利方面，2019年金科服务的社区增值服务及智慧科技服务的毛利率高达 46.1%和 48.3%，而非业主增值服务的毛利率也达到了 32.5%。均高于物业管理服务21.7%的毛利率。

由此可见，增值服务和科技服务的毛利率要高于物业管理服务，而正是因为高毛利分部占比扩大，导致金科服务的整体盈利增强。

招股书显示，金科服务的净利润由2017年1.14亿元大幅增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。进入2020年，金科服务的成绩进一步彰显，上半年其实现收益13.70亿元、实现纯利3.03亿元，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%。

此外，金科服务的毛利率也整体呈现上升的势头，招股书披露，2017-2019年及2020上半年其的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%。

专家指出，随着物业管理服务之外的业务占比继续扩大，金科服务的毛利水平还有进一步提升空间。

科技赋能服务 客户满意度连续八年达90%以上

随着前沿技术的不断成熟，物业行业迎来了智慧化转型的窗口期。自2016年来，金科逐渐为其有温度的服务注入“智慧基因”，申报多达20余项智慧科技专利，并在2019初完成了GB/T29490-2013标准认证，成为了国内第一批完成智慧社区领域知识产权贯标的社区服务商。

事实上，智慧科技服务是金科服务区分其他物业公司的一项业务，该分部主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司以及业主提供智能解决方案，包括智慧设计服务、智慧案场服务、智慧综合运营平台服务三个业务大类。

据悉，在2018年金科服务研发的3D版天启大数据智慧引擎亮相重庆两江健康科技城，金科式智慧服务正式走出社区，陆续进入产业园区、高端楼宇等多种城市场景。随后2019年，金科服务先后与中国电信、海康威视战略携手，成立了国内第一个5G示范基地、视频感知联合实验室，再次夯实了向城市领域提供智慧服务的技术基础。

由此可见，金科服务的智慧科技服务未来增长潜力巨大。金科服务通过“服务+科技，服务+生态”的发展战略，坚持以云应用、大数据及视频感知、人工智能技术及物联网智慧服务平台提供优质服务，并提升客户的服务体验。

坚持以服务客户为宗旨，金科服务通过不断改善服务质量，建立了金管家、金悦家、金慧家三大标准化服务体系，实现项目管理制度化，服务流程信息化。优质高效的服务受到业主的认可，也换来了高企的客户满意度及忠诚度。

根据中指院数据，金科服务2012 至2019 年业主满意度连续八年超过 90%，远高于70~76%的行业均值。

从社区到城市，金科服务在多业态服务上的强效发力，不仅体现其在服务上的创新与演变，更展现出为更多人群带来美好生活的社会担当。与城市共生共融共发展，金科服务正追逐着城市公共服务的潮向，向行业的蓝海纵深处进发。

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